SVIZZERASempre meno alloggi, affitti sempre più cari

ZURIGO - In Svizzera mancheranno abitazioni. Il mercato immobiliare è in fermento e gli esperti lanciano l’allarme per quello che potrebbe rivelarsi un futuro sempre più complicato per le famiglie del nostro Paese. Secondo uno studio condotto da Raiffeisen, la disponibilità di locali sfitti diminuisce rapidamente e, quindi, oltre ai prezzi delle abitazioni di proprietà, ora salgono anche gli affitti. Entro il 2024 il tasso di sfitti in tutta la Svizzera dovrebbe scendere al di sotto dell'uno per cento. I prezzi dei terreni edificabili sono alle stelle e, a causa dei vari regolamenti edilizi e piani di zona, l'edilizia residenziale sta attraversando ormai da tempo una fase di forte contrazione. 

Una crescita non sostenibile - La popolazione svizzera, che cresce in modo dinamico e vive in spazi sempre più grandi. Secondo le previsioni, il numero delle abitazioni attualmente disponibili, non soddisferà il bisogno degli svizzeri. «Il livello di tassi più elevato e il rincaro dei costi edili riducono ulteriormente gli stimoli per l'edilizia residenziale. Contemporaneamente, una grave carenza di personale specializzato e la guerra in Ucraina aumentano ulteriormente la già forte immigrazione. Ci stiamo dirigendo a tutta velocità verso una penuria di abitazioni», afferma Martin Neff, economista capo di Raiffeisen Svizzera. 

Il boom dell'edilizia è terminato - La scarsità di alloggi in affitto al di fuori delle zone migliori è un fenomeno recente: per effetto del boom dell'edilizia a uso locativo i locali sfitti sono infatti aumentati continuamente fino a due anni fa. Ma ora si costruisce meno e l'offerta di alloggio si fa più scarsa: dall'inizio dell'anno la quota di abitazioni sfitte a livello nazionale è scesa dall'1,54 all'1,31%, una contrazione record.

La forte riduzione della costruzione di abitazioni iniziata alla fine del secondo decennio si traduce ora con un ritardo temporale, ma in misura più sentita, in una scarsa offerta di alloggi in locazione liberi.  «In molti mercati regionali della locazione si registra già una penuria di alloggi, in alcuni casi si rasenta persino l'emergenza. Per esempio, nei cantoni di Ginevra, Zurigo e Zugo le percentuali di abitazioni a uso locativo sfitte si collocano ben sotto l'un per cento», afferma Neff. 

Affitti in aumento - «Fino al 2024 la percentuale di abitazioni sfitte in tutta la Svizzera dovrebbe scendere sotto la soglia dell'un per cento», continua economista capo di Raiffeisen. Chi trasloca dovrà quindi mettere in conto canoni di locazione iniziali molto più elevati. Inoltre, gli affitti basati sul tasso d'interesse di riferimento attuale potrebbero essere incrementati dal locatore, in virtù del diritto di locazione, di circa il tre per cento. A ciò si aggiunge la compensazione consentita dalla legge dell'inflazione e dell'aumento generale dei costi. Alcune locazioni rischiano di subire entro il 2024 aumenti fino al dieci per cento.

Timidi segnali di allentamento della tensione si registrano per contro intanto nel segmento delle abitazioni in proprietà, che risentono a loro volta dell'aumento dei tassi. Ad esempio il numero di abbonamenti attivi di ricerca di abitazioni sui portali online è diminuito di circa il 6% rispetto al trimestre precedente. E i venditori sembrano essere pian piano maggiormente propensi al compromesso per quanto riguarda le aspettative di prezzo, affermano gli specialisti di Raiffeisen. Nel terzo trimestre del 2022 i prezzi delle offerte delle case unifamiliari sono diminuiti, seppur leggermente, per la prima volta dopo molto tempo (-1,5% rispetto ai tre mesi precedenti).

Segnali di allentamento - «L'andamento dei prezzi dell'offerta è un primo indizio di indebolimento della dinamica dei prezzi. È quindi del tutto possibile che in uno dei prossimi trimestri anche i prezzi delle transazioni presenteranno un segno negativo. Sarebbe una novità nella recente storia dei mercati delle abitazioni di proprietà, ma l'andamento dei prezzi continuerà a tendere verso l'alto anche in futuro», continua Neff. Le abitazioni di proprietà in Svizzera rimangono quindi molto scarse. Sebbene alcuni privati, in considerazione della svolta dei tassi, utilizzino l'elevato livello dei prezzi per realizzare profitto con la vendita, alla luce della perdurante domanda molto elevata ciò non dovrebbe bastare per imprimere un'inversione di rotta alla dinamica dei prezzi.

Stando a Raiffeisen all'orizzonte del mercato degli immobili a reddito si addensano invece fosche nubi. Con l'improvvisa fine dell'era dei tassi negativi, il contesto di mercato è cambiato parecchio. Se nell'autunno del 2021 la capitalizzazione di tutti i fondi immobiliari quotati era ancora di circa il 45% sopra al valore di inventario netto, a fine ottobre 2022 lo scarto si era ridotto all'11%.

Al momento molto depone a favore di una forte contrazione della domanda degli oggetti di investimento. A causa dei maggiori costi di finanziamento, oggi molti investimenti finanziati con capitale di terzi non sono più redditizi. Soprattutto il modello "buy-to-let" (comprare per affittare), pensato per i privati e risultato molto lucrativo negli ultimi anni, ormai in molti casi non conviene più. E anche tra gli investitori istituzionali è prevedibile una maggiore prudenza.