Un'abitazione su undici è vuota da almeno tre anni
Due studi presentati oggi fotografano un mercato immobiliare dinamico e leggermente meno caro rispetto all'anno precedente, ma con alcuni segnali da tenere d'occhio: aumentano gli appartamenti vuoti. Ma prezzi e affitti scendono
LUGANO - A Lugano aumentano gli appartamenti sfitti. È uno dei dati che emergono da due studi sulla realtà immobiliare cittadina presentati oggi a Palazzo Civico. Il primo studio analizza vendite, affitti e fabbisogno di abitazioni a pigione moderata tra il 2019 e il 2025. Il secondo, sull'occupazione abitativa, monitora il tasso di vuoto, la sua distribuzione e la sua evoluzione, anche in relazione alla mobilità della popolazione e agli affitti brevi. Partiamo proprio da questo secondo studio che porta all'attenzione il fatto che lo scorso anno il 9.1% delle abitazioni risultano in uno stato di "vuoto permanente", e per vuoto permanente lo studio intende un appartamento che non è mai stato affittato negli ultimi tre anni. Un dato che è in crescita negli ultimi anni: era il 7.2% nel 2020. Tra 2024 e 2025 le unità in vuoto permanente sono aumentate di 194, pari al 6.1%.
Il Servizio Statistica Urbana distingue in sostanza quattro categorie in base all'occupazione negli ultimi tre anni: il vuoto permanente (mai occupata), bassa occupazione (da 1 a 4 trimestri), media occupazione (da 5 a 8) e alta occupazione (da 9 a 12). Concentrandosi sulle residenze primarie, nel 2025 l'81.9% delle unità risulta ad alta occupazione, il 5.8% a media e il 3.2% a bassa, e il già citato 9.1% è in vuoto permanente.
Dove sono gli alloggi vuoti
Il fenomeno non è omogeneo. I livelli più alti di vuoto permanente si concentrano in alcune aree periferiche e nell'area nord della città, mentre i quartieri centrali hanno valori generalmente più contenuti. Il vuoto permanente è più frequente nelle case mono e plurifamiliari, nelle abitazioni più piccole e negli edifici più datati.
Le cause variano da zona a zona. Nei quartieri con prezzi d'affitto sotto la mediana cittadina, la relazione tra prezzi e vuoto è generalmente negativa; sopra la mediana si inverte e il vuoto tende a crescere con i prezzi. In quartieri come Gandria e Castagnola, dove i prezzi sono elevati, il vuoto permanente potrebbe essere legato alle caratteristiche naturalistiche di pregio. Nei quartieri con relazione negativa tra prezzo e vuoto, invece, si osserva una correlazione negativa, statisticamente significativa, tra anno medio di costruzione e tasso di vuoto permanente: dove il patrimonio edilizio è più vecchio, il vuoto è più alto. È il caso di Valcolla, Certara, Bogno e Cimadera, dove vetustà e stato manutentivo degli immobili potrebbero ridurne l'attrattività e l'effettiva disponibilità sul mercato.
La conclusione dello studio è che non tutte le abitazioni classificate come permanentemente vuote possono essere considerate automaticamente disponibili per rispondere alla domanda di alloggi.
Mobilità e affitti brevi
Lo studio analizza anche il legame tra vuoto abitativo e l'elevata mobilità di Lugano. Il vuoto temporaneo può svolgere una funzione "frizionale", garantendo la presenza di abitazioni disponibili e facilitando la riallocazione della popolazione. Se i forti flussi migratori in entrata dovessero proseguire, sarà importante capire in che misura le abitazioni in vuoto permanente siano realmente disponibili sul mercato e possano contribuire a soddisfare il fabbisogno futuro.
Un approfondimento riguarda infine gli affitti brevi. La loro presenza tende a essere maggiore nei quartieri con tassi più alti di vuoto, permanente e temporaneo, e di bassa occupazione, mentre è associata a una quota più bassa di abitazioni ad alta occupazione. Poiché i tassi di vuoto sono relativamente stabili nel tempo, e lo erano già prima della diffusione massiccia degli affitti brevi, i risultati sono coerenti con l'ipotesi che questi alloggi si concentrino in quartieri che avevano già tali caratteristiche, e non che li abbiano prodotti. Lo studio precisa però che la tesi andrà confermata con un'analisi sulle variazioni, prevista il prossimo anno grazie al secondo anno di monitoraggio degli affitti brevi.
Vendite: prezzi giù del 3% sul 2024, record di compravendite
Per quanto riguarda invece il primo studio, quello su offerta e fabbisogno di abitazioni a pigione moderata, i risultati non offrono colpi di scena. È emerso che nel mercato della vendita, il prezzo mediano al metro quadro dell'offerta complessiva è passato dai 7'763 franchi del 2019 agli 8'266 del 2025, con un aumento del 6.5% sull'intero periodo. Rispetto al 2024, tuttavia, si registra una diminuzione del 3.0%.
Il calo interessa tutte le zone della città tranne Lugano ovest, dove i prezzi sono saliti del 5.8%. La flessione più marcata è a Lugano sud (-6.4%), seguita da Lugano nord (-4.0%), Lugano centro (-2.5%) e Lugano est (-0.4%). Anche per tipologia la diminuzione è generalizzata: -6.6% per i monolocali, -4.5% per le abitazioni con quattro o più locali, -3.0% per i bilocali e -0.9% per i trilocali.
A fronte di prezzi in calo, l'attività è molto vivace. Nel 2025 le compravendite sono state 1'393, il valore più alto dell'intero periodo osservato. Il tempo medio di permanenza degli annunci sul mercato è sceso da 265 giorni nel 2023, il massimo del periodo, a 123 giorni nel 2025. Secondo lo studio, l'andamento è coerente con una relazione tra riduzione dei tassi ipotecari, maggiore attività di compravendita e prezzi.
Affitti: +13% in sei anni, ma nel 2025 un calo del 2%
Anche per le locazioni la crescita nel medio periodo è netta. Tra il 2019 e il 2025 la pigione netta mediana al metro quadro è passata da 18.8 a 21.3 franchi (+13.4%), mentre quella lorda è salita da 21.3 a 24.2 franchi (+13.5%). Nel 2025, però, entrambe sono diminuite del 2.0%. Lo studio collega questo andamento all'evoluzione del tasso ipotecario di riferimento, aumentato nel 2023 e nel 2024.
Anche qui la dinamica territoriale ricalca quella delle vendite: pigioni in calo ovunque tranne che a Lugano ovest. Per la pigione netta, la riduzione più forte è a Lugano est (-14.7%), poi Lugano nord (-2.7%), Lugano centro (-1.3%) e Lugano sud (-1.1%), mentre Lugano ovest segna un +3.5%. Per la pigione lorda le variazioni sono -14.5% a Lugano est, -3.6% a Lugano nord, -1.6% a Lugano sud e -0.6% a Lugano centro, a fronte di un +1.5% a Lugano ovest.
Per tipologia il quadro è più articolato. I bilocali sono l'unica categoria in aumento (+3.4% la pigione netta, +3.8% quella lorda). I trilocali scendono del 7.4% e del 6.5%, i monolocali dell'1.2% e del 2.4%, mentre le abitazioni con quattro o più locali restano sostanzialmente stabili. Anche gli appartamenti in affitto si piazzano più in fretta: il tempo medio di permanenza sul mercato è sceso da 84 giorni nel 2021 a 48 nel 2025.
Pigione moderata: il 31% degli alloggi è sostenibile per chi è vicino alla soglia di povertà
Lo studio affronta anche il tema delle abitazioni a pigione moderata, usando due criteri. Il primo guarda alla sostenibilità della pigione rispetto al reddito: nel 2025 il 31% delle abitazioni considerate aveva un costo compatibile con quello sostenibile dalle economie domestiche prossime al rischio di povertà, due punti percentuali in più rispetto al 2024. Il secondo criterio è quello della pigione vantaggiosa, cioè inferiore di almeno il 25% al valore medio di mercato per numero di locali: in questo caso rientra il 17% delle abitazioni.
Sul fronte del fabbisogno, si stima che nel 2025 il 12% delle economie domestiche in locazione a Lugano rientrasse nel target della domanda potenziale di alloggi a pigione moderata. La quota varia in base alla tipologia: 7% per monolocali e bilocali, 12% per i trilocali, 20% per le abitazioni con quattro o più locali.
In tutte le tipologie, la proporzione di offerta a pigione vantaggiosa è risultata pari o superiore a quella della domanda potenziale stimata. Emerge però una necessità relativa maggiore di appartamenti grandi: circa il 55% delle economie domestiche target è composto da famiglie con figli, associate ad abitazioni di quattro o più locali. Lo studio invita a leggere il dato anche alla luce del calo del tasso di natalità, che nel tempo potrebbe modificare la composizione del fabbisogno.
