Beccano il proprietario in casa senza permesso: «Scatta la violazione di domicilio»
Beccano il proprietario in casa senza permesso: «Scatta la violazione di domicilio» Le intrusioni non autorizzate nell'appartamento possono configurare un reato secondo il Codice penale svizzero: ecco come comportarsi con dei locatori piuttosto... invasivi
Le intrusioni non autorizzate nell'appartamento possono configurare un reato secondo il Codice penale svizzero: ecco come comportarsi con dei locatori piuttosto... invasivi
LUGANO - Avere a che fare con padroni di casa particolarmente invasivi può trasformare la vita quotidiana in un vero incubo. Lo sa bene una coppia del Luganese che, insospettita dal comportamento dei proprietari, ha deciso di installare una telecamera all'ingresso del proprio appartamento. Le immagini hanno confermato i loro timori: i locatori entravano nell'abitazione senza consenso e senza preavviso. Secondo il loro racconto, queste intrusioni sono cessate proprio con l'installazione della telecamera. Sul piano giuridico, un comportamento di questo tipo può configurare una violazione di domicilio ai sensi dell'articolo 186 del Codice penale svizzero, un reato perseguibile penalmente.
Le visite devono essere annunciate con preavviso
Fortunatamente si tratta di casi tutt'altro che frequenti. Più spesso, osserva l'avvocato Patrick Fini, esperto in diritto di locazione, «ci si trova di fronte a incomprensioni o a un'errata percezione dei propri diritti da parte del locatore, che in buona fede ritiene di poter accedere liberamente all'immobile». In realtà, ricorda il legale, se è vero che il locatore resta proprietario dell'immobile, con la firma del contratto il conduttore ne acquisisce il possesso e il diritto d'uso esclusivo. Questo non significa però che il proprietario non possa mai entrare nell'abitazione. Il Codice delle obbligazioni prevede infatti alcune eccezioni: «Il conduttore deve tollerare le visite necessarie per interventi di manutenzione, per la vendita dell'immobile o in vista di una nuova locazione», spiega Fini. «In ogni caso, la visita deve essere annunciata con un congruo preavviso e organizzata tenendo conto delle esigenze del conduttore».
Anche la prassi è piuttosto chiara. I contratti CATEF per locali d'abitazione prevedono un preavviso di almeno 48 ore per le visite legate alla vendita o alla rilocazione. Gli appuntamenti devono inoltre svolgersi in orari ragionevoli — generalmente nei giorni feriali tra le 9.00 e le 19.00 e il sabato dalle 10.00 alle 12.00 — e previo accordo con l'inquilino. Diverso il caso di interventi urgenti di manutenzione, che possono richiedere un preavviso molto più breve. «Il conduttore può comunque chiedere il rispetto del termine di preavviso e proporre fasce orarie alternative ragionevoli qualora la visita non sia opportuna», precisa Fini. «Per evitare malintesi è sempre consigliabile mettere per iscritto gli accordi presi».
Accessi abusivi? Da documentare
Ma come dovrebbe comportarsi un inquilino se il proprietario continua a presentarsi senza preavviso? «Di principio il conduttore ha il diritto di negare l'ingresso al locatore se non vi è stato un preavviso adeguato», risponde Fini, fatta eccezione per gli interventi urgenti necessari a scongiurare un danno imminente all'immobile. Anche in questi casi, aggiunge, è opportuno assumere un atteggiamento collaborativo, proponendo per iscritto date e orari alternativi per le visite. Se gli accessi abusivi dovessero proseguire, il consiglio è di documentare ogni episodio e inviare una diffida scritta al locatore, intimandogli di interrompere gli ingressi non autorizzati. «In caso di reiterazione, il conduttore può rivolgersi all'Autorità di conciliazione in materia di locazione oppure, se necessario, chiedere al Pretore misure urgenti per vietare al locatore l'accesso all'immobile», spiega il legale. Nei casi più gravi e ripetuti, conclude, il comportamento del proprietario potrebbe persino giustificare una disdetta straordinaria del contratto da parte dell'inquilino.
Per dimostrare eventuali intrusioni, l'uso di una telecamera può essere lecito, purché sia installata esclusivamente all'interno della propria abitazione, senza riprendere aree comuni o spazi di pertinenza del locatore, e nel rispetto della Legge federale sulla protezione dei dati. «Si tratta di uno strumento generalmente ammesso a fini probatori, ma le immagini devono essere conservate con la dovuta cautela e utilizzate unicamente per la tutela dei propri diritti». Naturalmente gli obblighi valgono per entrambe le parti. «Anche il conduttore è tenuto a consentire lavori o visite legittime», ricorda Fini. «Se le rifiuta senza una valida ragione, viola un obbligo contrattuale e può esporsi a una richiesta di risarcimento del danno, oltre al rischio di una disdetta ordinaria o, nei casi più gravi e reiterati, straordinaria».
Intraprendere la via giudiziaria
Quel che è chiaro, però, è che di fronte al rifiuto dell'inquilino, «il proprietario deve astenersi dall'entrare nell'ente locato di propria iniziativa, pena il rischio di una denuncia per violazione di domicilio», conclude Fini. «La via corretta resta quella giudiziaria. Un intervento autonomo è ammesso solo in casi eccezionali di vera emergenza, ad esempio quando sia indispensabile effettuare riparazioni urgenti per evitare un danno imminente all'immobile».
