Malgrado il tasso zero, le ipoteche continuano a costare di più
Lo sostiene un'analisi di Comparis che evidenzia come gli aumenti più consistenti riguardino i mutui a 10 anni. Aumento delle durate a 8-9 anni.
ZURIGO - Anche se a dicembre la Banca nazionale svizzera (BNS) ha mantenuto il tasso guida allo 0%, nel quarto trimestre le ipoteche in Svizzera sono diventate di nuovo un po’ più costose.
A fine dicembre i tassi di riferimento per le ipoteche a tasso fisso di 5 e 10 anni sono aumentati notevolmente, attestandosi rispettivamente all’1,61 e all’1,91%. Allo stesso tempo, nelle stipulazioni di ipoteche a tasso fisso si osserva un leggero spostamento verso durate di 8 o 9 anni.
«Chi stipula un’ipoteca spesso si pone un limite personale per il finanziamento. Se questo viene superato, si possono scegliere durate che soddisfano nuovamente questi limite. Per questo si preferiscono ipoteche a tasso fisso più convenienti di 8 o 9 anni invece di quelle più costose di 10 anni», afferma Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze.
«Il mantenimento del tasso d’interesse zero non è una sorpresa e gli attori del mercato se lo aspettavano. Un franco forte e il calo dei prezzi delle importazioni continuano a pesare sull’inflazione, che a novembre è stata leggermente inferiore a quanto inizialmente previsto. Una dichiarazione congiunta con gli Stati Uniti dovrebbe aiutare la BNS a intervenire in modo più incisivo sul mercato dei cambi per garantire la stabilità dei prezzi, senza che venga considerata un manipolatore di valute. Ulteriori tagli dei tassi sono quindi meno probabili», afferma l'esperto.
Anche la Banca centrale europea (BCE) ha mantenuto il tasso guida al 2%. A novembre l’inflazione si è stabilizzata al 2,1%, avvicinandosi così alla soglia prevista del 2%. Tuttavia, nel consiglio della BCE si fanno sentire le prime voci che mettono in gioco gli aumenti dei tassi d’interesse se l’inflazione dovesse riprendere a salire. A differenza della BNS e della BCE, la Federal Reserve (Fed) ha abbassato il tasso di riferimento per la terza volta consecutiva di 0,25 punti percentuali, portandolo al 3,5-3,75%.
«La decisione di ridurre i tassi di interesse negli Stati Uniti non è stata univoca ed è stata giustificata dalla debolezza del mercato del lavoro. Sebbene a novembre l’inflazione sia scesa inaspettatamente al 2,7%, la significatività delle cifre è messa in discussione perché non è stato possibile raccogliere i dati in modo completo a causa del blocco delle attività amministrative (shutdown). Se e quanto velocemente seguiranno ulteriori riduzioni dei tassi dipende anche da chi succederà al presidente della Fed. Se il prossimo anno un banchiere centrale fedele al governo dovesse arrivare al vertice, si rischia di minare l’indipendenza della Fed, come negli anni ’70, quando ciò fu accompagnato da un’inflazione elevata e da una perdita di stabilità», avverte Renkert.
Aumento dei tassi ipotecari dovuto all’aumento dei tassi del mercato dei capitali - Al 31 dicembre i tassi di riferimento pubblicati da oltre 30 istituti di credito per le ipoteche a tasso fisso di dieci anni (i cosiddetti tassi indicativi) si sono attestati all’1,91%. Si tratta di 0,23 punti percentuali in più rispetto alla fine di settembre e all’inizio dell’anno (entrambi 1,68%). Al 31 dicembre, il tasso indicativo per le ipoteche a tasso fisso di cinque anni si è attestato all’1,61%. A fine settembre era ancora dell’1,39%, all’inizio dell’anno dell’1,5%. Le condizioni per le ipoteche a tasso fisso si basano sui tassi del mercato dei capitali, che nel quarto trimestre sono nuovamente aumentati.
A fine dicembre, il rendimento delle obbligazioni federali a dieci anni era pari allo 0,33%, Si tratta di 0,13 punti percentuali in più rispetto alla fine di settembre (0,20%). Al confronto, all’inizio dell’anno il rendimento era dello 0,27%. Anche i costi di rifinanziamento delle banche, i cosiddetti swap, sono aumentati: gli swap con una durata di 10 anni sono aumentati dallo 0,46% di fine settembre allo 0,66%.
Nello stesso periodo i tassi swap a 5 anni sono raddoppiati, passando dallo 0,16% allo 0,32%. I tassi swap a tre anni sono tornati positivi e si attestano allo 0,14%. Questo ha influito direttamente sulle condizioni delle ipoteche a tasso fisso, poiché gli istituti finanziari aggiungono il loro margine individuale al tasso swap.
Per quanto riguarda i tassi d’interesse offerti, a fine dicembre le ipoteche Saron di primo grado hanno visto in media valori tra lo 0,8% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di cinque anni hanno proposto tassi tra l’1,2% e l’1,6% e le ipoteche a tasso fisso di dieci anni tra l’1,5 e l’1,9%. Rispetto a settembre, le condizioni sono diventate più costose. Tre mesi fa, le ipoteche Saron si attestavano in media tra lo 0,7% e l’1,2%; le ipoteche a tasso fisso di cinque anni tra l’1,0% e l’1,5% e le ipoteche a tasso fisso di dieci anni tra l’1,3 e l’1,8%. «Il recente aumento dei tassi ipotecari è dovuto all’aumento dei tassi del mercato dei capitali e all’espansione dei margini bancari. Anche se le banche non pubblicano i loro margini, l’aumento del margine per le ipoteche Saron è più evidente, poiché il loro tasso di interesse è determinato esclusivamente dal margine dall’introduzione del tasso di interesse zero da parte della BNS», commenta Renkert.
Aumento delle stipule di ipoteche a tasso fisso di durata di 8 e 9 anni - Tra le stipule effettuate tramite il partner ipotecario di Comparis HypoPlus, negli ultimi tre mesi si è registrato un leggero cambiamento nella scelta della durata.
La percentuale di ipoteche con durata fino a tre anni (comprese le ipoteche Saron) si è attestata intorno al 17%, un valore leggermente inferiore rispetto al trimestre precedente (18%). La quota delle ipoteche Saron ha rappresentato circa l’8% di tutte le stipule, attestandosi quindi leggermente al di sopra del trimestre precedente (circa il 7%).
La quota di ipoteche a tasso fisso di media durata (da 4 a 7 anni) è scesa da circa il 33% del trimestre precedente a circa il 28% di tutte le stipule. Le ipoteche a lungo termine, con una durata pari o superiore a dieci anni, hanno continuato a riscuotere grande interesse, costituendo oltre il 40% di tutte le stipulazioni.
