La casa aumenta di valore? Potrebbe essere un incubo
La casa aumenta di valore? Potrebbe essere un incubo Lo afferma un'analisi dell'intermediario ipotecario MoneyPark.
Lo afferma un'analisi dell'intermediario ipotecario MoneyPark.
ZURIGO - Un valore della casa in forte crescita è di solito considerato una benedizione per i proprietari: ma in Svizzera questo apparente vantaggio si sta trasformando in un incubo finanziario per un numero crescente di debitori ipotecari di lungo corso, soprattutto con l'avvicinarsi della pensione. Il paradosso è questo: proprio perché la loro abitazione è aumentata enormemente di valore molti non riescono più a soddisfare i criteri di sostenibilità delle banche per il loro mutuo, spesso già ampiamente ammortizzato. A evidenziarlo è un'analisi dell'intermediario ipotecario MoneyPark.
Il cuore del problema - spiegano gli esperti di MoneyPark - risiede nelle rigide regole bancarie per verificare la sostenibilità di un mutuo. Secondo le linee guida dell'Associazione svizzera dei banchieri (ASB) gli oneri per la proprietà dell'alloggio - interessi, ammortamento e costi di manutenzione - non dovrebbero superare un terzo del reddito.
Per i costi di manutenzione viene utilizzato forfettariamente circa l'1% del valore attuale dell'immobile. È qui che scatta la trappola: se esso raddoppia in 25 anni - un aumento medio riscontrato dall'analisi di MoneyPark su 500 immobili acquistati nel 2000 - anche gli oneri raddoppiano nel calcolo della banca. Di conseguenza, per essere considerato sostenibile, il mutuo richiede un reddito più alto.
Esempio concreto: nel 2000, per acquistare una casa da 730'000 franchi serviva un reddito di circa 130'000 franchi. Oggi, dopo 25 anni, quella stessa casa vale 1,4 milioni. Sebbene l'ipoteca sia stata in parte ammortizzata i costi di manutenzione sono saliti: per sostenere il mutuo una volta in pensione servirebbe ora un reddito da 116'000 franchi. Con la pensione, però il reddito in generale cala sensibilmente: l'obiettivo di una quota di sostituzione del 60% da AVS e cassa pensione porterebbe, nell'esempio, a un reddito di circa 102'000 franchi, inferiore ai 116'000 richiesti dal calcolo di sostenibilità aggiornato. Risultato: il mutuo, sulla carta, non è più sostenibile per la banca, nonostante il proprietario viva nella stessa casa di sempre e abbia un patrimonio netto enormemente aumentato.
«Questa regola rigida diventa sempre più assurda con i prezzi immobiliari in aumento e già oggi crea grandi problemi a una persona su due che possiede un immobile in una posizione attraente da decenni e si avvicina alla pensione», afferma Lukas Vogt, CEO di MoneyPark, citato in un comunicato. I proprietari diventano così «milionari del cemento», con un patrimonio netto elevato ma bloccato nell'immobile e un reddito pensionistico considerato troppo basso dalle banche. Gli istituti, spiega l'esperto, sono diventati più restii chiudere un occhio su questa situazione. «Le banche che ancora lo fanno si fanno pagare il rinnovo dei contratti: ad esempio con un tasso d'interesse più alto di 50 punti base».
Vendere e trasferirsi in una casa più piccola o in affitto è un'opzione, ma non la preferita: il 79% dei 61-65enni desidera rimanere nel proprio alloggio anche dopo il pensionamento, secondo uno studio realizzato nel 2023 da Helvetia e MoneyPark. Le soluzioni alternative includono: il coinvolgimento di familiari (come co-intestatari del mutuo), la trasmissione della casa alla generazione successiva con riserva di usufrutto o l'utilizzo di altre risorse (eredità anticipate, vendita di altri beni).
