Ipoteche di breve durata più care, colpa degli aumenti dei tassi guida
«Tra i titolari di un'ipoteca si avverte una netta insicurezza e riluttanza a richiedere nuovi prestiti», osserva l'esperto di Comparis
ZURIGO -
A fine giugno i tassi indicativi delle ipoteche a tasso fisso di 10 anni erano del 2,83% - si tratta di un leggero calo rispetto al 3% di inizio anno che favorisce il finanziamento immobiliare a lungo termine. Nello stesso periodo sono invece aumentati notevolmente i tassi indicativi delle ipoteche Saron e delle ipoteche a tasso fisso di breve durata. A fine giugno i tassi indicativi delle ipoteche a tasso fisso di 3 anni si sono allineati a quelli delle ipoteche a tasso fisso di 10 anni. È quanto indicano i dati di HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis.
«Il forte aumento è dovuto alla decisione della BNS di aumentare i tassi guida di 0,5 punti percentuali a marzo e di ulteriori 0,25 punti percentuali a giugno, raggiungendo l'1,75%. L'andamento dei costi di rifinanziamento ha contribuito a un notevole rincaro delle ipoteche a tasso fisso di breve durata», spiega Dirk Renkert, esperto Comparis in finanze.
Tassi swap in aumento per le ipoteche più brevi e in calo per quelle più lunghe - Gli effetti della crescita dei tassi di quest'anno e le aspettative per il futuro si riflettono anche sull'andamento dei costi di rifinanziamento delle banche, i cosiddetti tassi swap. Alla fine dello scorso anno, i tassi swap per le ipoteche più brevi erano nettamente inferiori a quelli per le ipoteche più lunghe. Alla fine di marzo si sono allineati e, tre mesi dopo, i tassi swap per le durate più brevi sono saliti rispetto a quelli per le durate più lunghe. «Il mercato si aspetta un calo dei tassi d'interesse nei prossimi anni e quindi le banche possono rifinanziarsi in modo più conveniente. Ciò si riflette anche nella formazione di una curva dei tassi inversa, in cui i tassi di interesse per le durate più brevi sono più alti rispetto a quelli per le durate più lunghe», commenta Renkert.
I tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso di diversa durata hanno avuto un andamento simile ai tassi swap - anche se più contenuto - che si è tradotto in una variazione dei margini bancari. I dati mostrano infatti che i margini bancari per le ipoteche a tasso fisso di 3 anni si sono ridotti, mentre quelli per le ipoteche a tasso fisso di 10 anni sono aumentati nel corso dell'anno. "Per quanto riguarda i tassi indicativi si tratta però solo dei tassi pubblicati dagli istituti. In fase di negoziazione, i margini bancari non sono così elevati, a riprova della concorrenza tra gli offerenti", afferma Renkert.
I tassi d'interesse indicativi qui analizzati sono i tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di circa 50 istituti ipotecari. Le ipoteche effettivamente stipulate tramite HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis, sono molto più convenienti: il miglior tasso di interesse negoziato per un'ipoteca a tasso fisso di dieci anni è del 2,30% (dato aggiornato al 29 giugno 2023). Il tasso indicativo si attesta invece al 2,83%.
Nessuna chiara tendenza nella scelta del modello ipotecario - Nel primo semestre 2023, circa un quarto dei titolari di un'ipoteca stipulata tramite HypoPlus ha optato per un tasso Saron, mentre un quinto ha scelto un'ipoteca a tasso fisso di 5 anni. Quasi la metà di chi ha un'ipoteca è convinto che nei prossimi anni i tassi d'interesse non aumenteranno più o addirittura diminuiranno. Viceversa, circa un terzo ha stipulato un'ipoteca a tasso fisso di 10 anni e circa una persona su dieci una a tasso fisso di 12 anni. Questa tendenza si è già manifestata nel primo trimestre ed è continuata anche nel secondo.
«Tra i titolari di un'ipoteca si avverte una netta insicurezza e riluttanza a richiedere nuovi prestiti. Ciò è dovuto ai costi di finanziamento più elevati, ma anche alla crescita dei costi di costruzione dovuta all'inflazione», afferma Renkert. Ciò dimostra anche che i titolari di un'ipoteca che cercano sicurezza nella pianificazione farebbero meglio a optare per un'ipoteca a tasso fisso di più lunga durata. «A chi invece è in grado di sostenere finanziariamente le fluttuazioni dei tassi conviene scegliere un'ipoteca Saron», afferma Renkert.
Potenziale di risparmio nella negoziazione - A fine giugno, Comparis ha analizzato le differenze medie tra i tassi indicativi e i migliori tassi di interesse di HypoPlus per ipoteche di 3, 5, 10 e 15 anni e ha individuato un notevole potenziale di risparmio nel corso della durata dell'ipoteca.
