Il vero vincitore del boom immobiliare? È lo Stato
L'impennata dei prezzi garantisce entrate fiscali che diventeranno sempre più rilevanti per gli enti pubblici
SAN GALLO - C’è un beneficiario silenzioso che osserva compiaciuto il boom del mattone, anche all'indomani dell'abolizione del valore locativo: lo Stato. Nonostante la riforma fiscale, cantoni e comuni continuano infatti a incassare somme record grazie all’impennata dei prezzi immobiliari.
Imposte sempre più rilevanti - A gonfiare le casse pubbliche sono soprattutto l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e le tasse legate al passaggio di proprietà. «Ai livelli di prezzo attuali, entrate fiscali di oltre 100mila franchi non sono più una rarità per una transazione immobiliare» osserva Fredy Hasenmaile, economista capo di Raiffeisen Svizzera. Tra il 2012 e il 2022, il gettito pro capite dell’imposta sugli utili patrimoniali è cresciuto in media dell’80%, e in due terzi dei cantoni questa voce rappresenta ormai tra il 4 e l’8% delle entrate totali. In tre cantoni, la quota è persino superiore. «In considerazione della costante e forte dinamica dei prezzi, queste tasse diventeranno ancora più importanti per il fisco nei prossimi anni», prevede Hasenmaile.
Un mosaico fiscale cantonale - Dietro questo successo fiscale si nasconde però una realtà frammentata. Le regole sulla tassazione delle vendite immobiliari cambiano da cantone a cantone, creando forti disparità. Per una tipica casa unifamiliare detenuta per trent’anni, con un utile di 660mila franchi, l’imposta media cantonale ammonta al 12,6%, pari a circa 83mila franchi. Ma le differenze sono notevoli: dal 2% di Ginevra (13mila franchi) al 26% di San Gallo (170mila franchi).
«Sebbene in tutta la Svizzera si applichino gli stessi principi per la tassazione degli utili da sostanza immobiliare, i cantoni sfruttano ampiamente il loro notevole margine di manovra nell'attuazione specifica. I diversi metodi di calcolo degli utili realizzati, delle aliquote e delle detrazioni previste per la durata del possesso portano a un trattamento fiscale molto eterogeneo dei venditori di immobili a seconda del luogo in cui la proprietà viene venduta», spiega Hasenmaile.
Casa unifamiliare: un mito che non tramonta - Molti la considerano un modello superato, ma per gli analisti di Raiffeisen la casa unifamiliare continua invece a esercitare un fascino irresistibile. L’abolizione del valore locativo potrebbe rendere ancora più attraente la proprietà abitativa, ma – secondo Hasenmaile – gli ostacoli restano alti: «Per la stragrande maggioranza delle economie domestiche svizzere rimangono elevati gli ostacoli legati al capitale proprio e alla sostenibilità. Ciò impedisce a molti potenziali acquirenti di concretizzare le loro intenzioni di acquisto, motivo per cui l'abolizione del valore locativo non dovrebbe generare una grande domanda aggiuntiva e forti effetti sui prezzi». Eppure, la domanda non si ferma. La scarsità di terreni edificabili e la concorrenza delle costruzioni plurifamiliari mantengono alta la tensione sui prezzi. Anche se i regolamenti edilizi sono cambiati, riducendo le aree destinate alle case singole, chi può permetterselo continua a cercarle, facendo salire ulteriormente le valutazioni.
Investimenti in crescita, costruzioni al palo - Il contesto di tassi d’interesse bassi e di rendimenti immobiliari stabili continua ad attirare capitali nel settore. Tuttavia, questi flussi finanziari non si traducono in nuove abitazioni. «A causa delle condizioni quadro della pianificazione territoriale, gli investimenti si disperdono quasi interamente in aumenti di prezzo degli immobili esistenti», afferma Hasenmaile. Le statistiche sulle nuove domande di costruzione confermano il trend: il numero di appartamenti pianificati continua a calare. Nel frattempo, gli affitti continuano a crescere e la carenza di alloggi si aggrava, mascherata solo in parte dal recente rallentamento dell’immigrazione dovuto al rallentamento economico.
Hasenmaile conclude: «Anche con un livello di immigrazione più basso, rimane urgente un'offensiva edilizia per alleviare i segnali di scarsità sul lungo termine e arrestare l'aumento generalizzato dei prezzi degli affitti».
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