«Il reddito ammissibile per le pigioni deve essere chiarito»
È quanto chiesto dal Parlamento con una mozione poi tradotta in una modifica di ordinanza.
BERNA - Il reddito netto ammissibile per gli immobili ad uso abitativo o commerciale deve essere chiarito.
È quanto chiesto dal Parlamento con una mozione poi tradotta in una modifica di ordinanza posta in consultazione dal Consiglio federale fino al 5 di giugno.
Dal 1986 si riteneva che il reddito fosse ammissibile se non superava il tasso di riferimento di oltre lo 0,5%. Tuttavia, una decisione del Tribunale federale (TF) dell'ottobre 2020 ha modificato la prassi. Da un lato, i fondi propri investiti sono ora adeguati al 100% al rincaro, dall'altro, il rendimento può ora superare di 2 punti percentuali il tasso di riferimento quando quest'ultimo è pari o inferiore al 2%.
Il progetto prevede di inserire nell'ordinanza un meccanismo che colleghi esplicitamente il reddito ammissibile al tasso di interesse di riferimento. Fino a un tasso di riferimento del 2%, la giurisprudenza del TF è codificata: il supplemento massimo rimane fissato a 2 punti percentuali.
A partire da un tasso di riferimento del 2,25%, il supplemento ammissibile per il calcolo del reddito massimo diminuisce progressivamente. Esso viene ridotto di 0,25 punti percentuali ogni volta che il tasso di riferimento aumenta di 0,75 punti. Nella fascia superiore, a partire dal 6%, il supplemento raggiunge 0,5 punti percentuali e rimane poi stabile.
Quando i giudici di Losanna avevano fissato per la prima volta un supplemento di 0,5 punti, il tasso ipotecario era del 5,5%, ovvero un livello comparabile alle ipotesi considerate nel progetto. Anche se non è certo che i tassi raggiungeranno nuovamente livelli così elevati, il meccanismo prevede che, una volta raggiunta la soglia minima di 0,5 punti sopra il tasso di riferimento, quest'ultimo non sarà più abbassato.
Viene precisato il calcolo degli interessi e dell'ammortamento degli investimenti che generano un plusvalore, in particolare per quanto riguarda il tasso di capitalizzazione, la durata di vita e la presa in considerazione delle spese di manutenzione correnti.
Secondo il Consiglio federale, questo approccio dovrebbe consentire un livellamento a lungo termine degli affitti e dei redditi ammissibili, conciliando così gli interessi degli inquilini e dei locatori.
La modifica proposta mira innanzitutto a rafforzare la sicurezza giuridica e la sicurezza della pianificazione. Essa fissa un limite massimo al reddito ammissibile nell'ambito del controllo degli affitti abusivi, senza modificare il meccanismo di adeguamento degli affitti previsto dal diritto vigente.
Gli affitti potranno quindi continuare ad essere adeguati solo sulla base dei motivi legali esistenti, in particolare il meccanismo del tasso di interesse di riferimento, che prevede un aumento del 3% dell'affitto per ogni corrispondente aumento del tasso di riferimento.
