Cerca e trova immobili
A perderci saranno in primo luogo i privati
BERNA - Sul medio periodo la Svizzera vivrà un'importante correzione verso il basso dei prezzi immobiliari e a perderci saranno in primo luogo non le banche, ma i privati: lo afferma l'esperto del settore Donato Scognamiglio, che valuta i rischi più elevati che in passato.
I pericoli sono maggiori perché molto più denaro è investito nel ramo, spiega Scognamiglio - professore all'Università di Berna e CEO della società di consulenza immobiliare Iazi - in un'intervista pubblicata oggi dal portale finanziario Cash.ch. La Svizzera ha un prodotto interno lordo di 650 miliardi e nel contempo un volume ipotecario di quasi 1000 miliardi.
L'indebitamento pro capite negli anni 70 era di 10'000 franchi, oggi di 120'000 franchi: «e tutto questo denaro è parcheggiato nell'immobiliare», osserva Scognamiglio. Negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono fortemente aumentati, più del reddito della popolazione. Crescono inoltre le superfici sfitte, mentre nel contempo l'immigrazione cala e le incertezze sul fronte dei tassi aumentano, con l'elezione di Donald Trump alla presidenza degli Stati Uniti.
«Non deve andare per forza male sul mercato immobiliare, ma può succedere: e se si arriva a un crash le conseguenze saranno probabilmente più importanti di quelle subite nell'ultima crisi», sostiene lo specialista. Se dovesse intervenire una riduzione di prezzo il capitale proprio di alcune famiglie sarebbe in pericolo. «Inizialmente a perdere soldi non sono le banche, bensì i privati fortemente indebitati: questo lo si dimentica spesso».
Molti proprietari negli ultimi anni hanno acquistato immobili cari con un'ipoteca fissa: visto che il mutuo è bloccato pensano che non possa succedere niente, ma non è così, mette in guardia il 47enne. «Se i prezzi diminuissero fortemente il rapporto fra ipoteca e valore dell'immobile salirebbe improvvisamente oltre l'80% e gli istituti finanziari chiederebbero un ammortamento supplementare che molti proprietari non potrebbero permettersi».
Nel contempo in mancanza di alternative di investimento diverse casse pensioni acquistano immobili con tassi di reddito molto bassi, ma pur sempre superiori al -0,75% della Banca nazionale svizzera (BNS). Secondo Scognamiglio il tasso negativo praticato dall'istituto centrale ha il grave svantaggio di spingere gli investitori a prendere decisioni che in condizioni normali non prenderebbero mai.
Sposarsi con qualcuno per mancanza di alternative porta a una relazione instabile e lo stesso vale sul mercato immobiliare: chi investe solo perché non c'è altro di interessante se ne andrà appena altri attivi renderanno meglio. Questo porterà a correzioni, soprattutto perché gli immobili non sono liquidi e per abbandonarli rapidamente occorre scendere di prezzo.
Gli operatori del ramo immobiliare - prosegue l'esperto - prevedono che i tassi rimangano bassi. Ma la storia insegna che le cose possono cambiare in fretta: in passato i tassi sono aumentati in modo molto rapido, improvvisamente si va su del 2%.
Quanto è probabile un crash in Svizzera? «Personalmente ritengo che a medio termine vivremo una grande correzione», risponde Scognamiglio. A suo avviso ha ancora senso acquistare un'abitazione con l'intenzione di viverci per 20 o più anni. «Ma nel segmento del lusso sarei prudente». Quale investimento invece lo specialista punterebbe sugli alloggi a pigione moderata: fra alcuni anni gli affitti torneranno infatti ad aumentare, quando salirà nuovamente il tasso di riferimento.
