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TICINOLegge sullo sviluppo territoriale, la lettera del PPD a Borradori

06.05.11 - 11:37
Legge sullo sviluppo territoriale, la lettera del PPD a Borradori

BELLINZONA - SUlla nuova legge sullo sviluppo territoriale, il PPD scrive una lettera a Marco Borradori


Egregio signor Consigliere di Stato,

ringraziamo per averci dato la possibilità di presentare le nostre osservazioni in merito alla consultazione sul Progetto di Legge sullo sviluppo territoriale (Lst) e più precisamente sul progetto di nuovo capitolo concernente la compensazione di vantaggi e svantaggi.

1. Osservazioni di carattere generale

Il Partito popolare democratico condivide nelle sue grandi linee il progetto di legge citato a margine che ha come obiettivo quello di ristabilire un miglior equilibrio tra vantaggi e svantaggi derivanti dalla pianificazione del territorio, segnatamente chiamando i beneficiari di vantaggi rilevanti a cederne una parte alla collettività.

Ci permettiamo pertanto di esporre ulteriori sei riflessioni allo scopo di migliorare gli obiettivi del progetto di legge:

1. Ci chiediamo se queste plusvalenze esisteranno veramente e a quanto ammonteranno annualmente i proventi di cui dovrebbero beneficiare Cantone e
Comuni. Sarebbe perciò auspicabile presentare degli esempi tratti da alcuni casi di PR approvati di recente, per capire se l’esercizio, certamente laborioso e non privo di risvolti burocratici (in particolare in caso di prelievo per aumento delle Partito Popolare Democratico Ticino potenzialità edificatorie o cambiamenti di destinazione), produrrebbe più carta che soldi. In questo modo si potrà dimostrare se quanto si prospetta come effetto positivo per quel che riguarda il finanziamento della pianificazione del territorio sia realistico e, in caso affermativo, di quale sarebbe la sua presumibile dimensione
finanziaria.

2. Dal momento che i cantoni (BS, NE, GE) che già praticano il prelievo delle plusvalenze immobiliari sono pochi, potrebbe insorgere il rischio di alimentare la concorrenza fiscale tra cantoni a scapito del Ticino. Invitiamo pertanto il Consiglio di Stato a intervenire affinché il modello in fase di discussione al Consiglio agli Stati conduca entro breve tempo alla revisione della Legge federale sulla pianificazione del territorio e abbia successo nel senso prospettato.

3. In virtù della flessibilità invocata dal progetto di legge si dovrebbe altresì prevedere che in casi particolari (eccezionali), date determinate premesse, nel segno dell’interesse generale, il Consiglio di Stato possa anche prescindere dal prelievo del plusvalore, come nel caso di ZEIC o di zone artigianali/industriali su terreni acquisiti dall’ente pubblico, o ancora di zone destinate a infrastrutture pubbliche di interesse, per esempio, sovra-regionale.

4. Suggeriamo l’introduzione di un nuovo articolo al progetto di legge che permetta di rinunciare al prelievo dei contributi di plusvalore per gli importi bagatella, la cui entità è talmente esigua da non giustificare una procedura amministrativa per il loro prelievo. Criteri e limiti dovranno essere stabiliti dal Consiglio di Stato in sede  di regolamento.

5. Ci sembra opportuno, vista la natura del contributo proposto, che siano studiate e introdotte, mediante norme transitorie con effetto retroattivo, misure idonee a evitare le “fughe in avanti” in vista dell’entrata in vigore della legge. Al preciso scopo di evitare che un numero rilevante di Comuni possa accelerare o mettere in  moto delle revisioni di PR con il recondito fine di evitare ai suoi cittadini l’onere del pagamento del plusvalore, suggeriamo di valutare l’introduzione di una norma transitoria con effetto retroattivo a partire da una data stabilita, oppure l’adozione di una moratoria sulle approvazioni di modifiche di PR che genererebbero plusvalore da prelevare.

6. Senza voler rallentare l’iter della novella legislativa qui in oggetto, raccomandiamo tuttavia di dare inizio ad una riflessione anche sulla
compensazione di vantaggi e svantaggi rilevanti derivanti dalle scelte pianificatorie di livello cantonale (PD), come, ad esempio, nel caso della scheda
Partito Popolare Democratico Ticino sulle zone di sviluppo economico, oppure nel caso della designazione dei paesaggi con edifici ed impianti degni di protezione, misura che favorisce talune e ne sfavorisce altre. I risultati di questa riflessione dovranno, se del caso, confluire
in un successivo capitolo della LST.

2. Osservazioni di carattere puntuale
Qui di seguito, in grassetto, le proposte di modifica al testo di legge.

TITOLO IV – FINANZIAMENTO DELLA PIANIFICAZIONE E DELLE MISURE A FAVORE DEL PAESAGGIO

Capitolo secondo - Compensazione di vantaggi e svantaggi derivanti dalla pianificazione (nuovo)

Art. 2 Compensazione di vantaggi rilevanti

E’ considerato vantaggio rilevante soggetto a contributo l’aumento del valore di un terreno se deriva:

a) dall’assegnazione dello stesso alla zona edificabile,

b) da una modifica di piano regolatore che comporta un aumento dell’indice di sfruttamento e dell’indice di edificabilità di almeno il 30%,

c) da un cambiamento di destinazione che ingenera un plusvalore di almeno il 20%.

· Suggeriamo per il titolo di questo capitolo, “Finanziamento della pianificazione e delle misure a favore del paesaggio”, anziché la formulazione a nostro parere meno precisa di “Finanziamento della pianificazione e del paesaggio”.

· Ci chiediamo se il parametro del 20% di cui alla lett. c) non sia troppo ridotto, e tale da generare difficoltà già nella verifica dell'applicabilità, nei singoli casi concreti, di questa ipotesi di prelievo.

· Si ritiene necessario per una più completa e giusta perequazione dei vantaggi considerare oltre al terreno anche gli edifici e gli impianti già esistenti. In sede di regolamento di applicazione occorrerà in particolare regolare come trattare quei fondi sui quali sorgono già edifici o impianti non conformi al precedente, ma conformi al nuovo assetto pianificatorio (per esempio edifici abitativi in una zona precedentemente non edificabile ora assegnata alla zona residenziale; edifici commerciali inseriti in una zona con differente funzione ed ora attribuita alla zona commerciale; edifici con indici superiori a quelli ammessi ed inseriti in una zona nella quale essi vengono aumentati; ecc.).

· Inoltre si ritiene necessario aggiungere anche l’aumento dell’indice di edificabilità, così da poter applicare il prelievo anche alle zone  artigianali/industriali, che parametrano le possibilità edificatorie con questo indice.

· Sarebbe opportuno, inoltre, comprendere espressamente nella casistica degli atti pianificatori diretti o indiretti che possono generare modifiche importanti del valore immobiliare anche i Piani di quartiere (PQ), le deroghe e gli abbuoni concedibili secondo le NAPR, ed eventualmente i permessi eccezionali rilasciati all’esterno delle zone edificabili (ad esempio per edifici o impianti ad ubicazione vincolata, per attività dell’agricoltura intensiva in serre). Non da ultimo ci si chiede se non occorrerebbe includere anche i plusvalori determinati da grandi progetti di mobilità (svincoli autostradali, fermate TILO e di linee di bus) per i quali di regola, in Ticino non si prelevano contributi di miglioria.

Art. 3 Contributo di plusvalore
1 Il contributo è dovuto dal proprietario del terreno e ammonta al 40% del plusvalore.
2 Il plusvalore corrisponde alla differenza di valore del terreno prima e dopo la misura pianificatoria.
3 Esso è stabilito mediante estimo peritale nella procedura di pianificazione dell’utilizzazione.

· Riteniamo opportuno che il Cantone elabori uno strumento di calcolo univoco e facilmente applicabile, ad esempio una tabella differenziata dei plusvalori, da aggiornare regolarmente, differenziata per tipi di destinazione, densità di sfruttamento ammesso, regione. Attenzione a non complicare eccessivamente la
vita ai Comuni con obblighi di perizie complicate, aleatorie, facilmente contestabili e costose.

· L’elenco dei contributi dovuti dovrà essere presente quale documento da decidere globalmente al momento dell’adozione della misura pianificatoria ed
essere impugnabile già in prima istanza.

· Inoltre vale la nostra osservazione all’art 2: anche qui occorre tener conto nel modo più esaustivo possibile delle attività che possono generare delle
plusvalenze immobiliari.

· E’ opportuno fissare per legge che si tratta di stima del valore venale reperibile o valore commerciale. In Ticino come in altri cantoni vi sono numerosi valori per ogni fondo e occorre, pertanto, fugare subito le possibilità d’equivoco.

· Ci si chiede inoltre se la procedura (quella pianificatoria) proposta sia quella più adeguata per gestire la problematica del prelievo delle plusvalenze. Al di là delle numerose procedure ricorsuali che rischiano di accompagnare il prelievo - con conseguenti allungamenti della procedura pianificatoria, a pregiudizio degli obiettivi principali della nuova Lst -, temi che attengono specificatamente a questioni di stima non rientrano nelle competenze (conoscitive) specifiche delle Autorità pianificatorie (Consiglio di Stato), bensì piuttosto in quelle del Tribunale di  espropriazione (che, facendo capo ai periti di cui dispone, tratta in effetti oggi tutti i temi legati alla stima dei fondi). Si ritiene pertanto opportuno verificare se è possibile abbinare la necessità di ancoramento nella procedura pianificatoria (il proprietario deve poter valutare se ricorrere contro una modifica di PR anche sulla
base dell'onere determinato dal prelievo) ad una "delega" della gestione delle procedure di ricorso al "Tribunale di stima".

Art. 4 Esenzione
La Confederazione, il Cantone, i Comuni e i loro enti non soggiacciono al contributo relativamente ai loro beni amministrativi.

Si suggerisce di esentare i medesimi enti dal versamento del plusvalore anche nei casi di valorizzazione di beni patrimoniali. Sarebbe assurdo se da una parte si promuovesse una politica fondiaria attiva dei Comuni o del Cantone e, dall’altra la si penalizzasse con il prelievo del plusvalore (vedi nostra osservazione nr. 3).

Art. 6 Titolarità e impiego
1I proventi del contributo di plusvalore sono ripartiti a metà fra Comune di situazione del terreno e Cantone.
2Essi sono destinati a misure di sviluppo territoriale, in particolare progetti territoriali e di paesaggio, riqualifica degli insediamenti e arredo urbano; a livello cantonale, segnatamente alla pianificazione direttrice e comprensoriale.

Essi sono inoltre destinati ad indennità d’espropriazione materiale dovute dal Comune o dal Cantone.

6
· Si ritiene che l’opzione di destinare i proventi del prelievo del plusvalore al finanziamento della pianificazione direttrice e comprensoriale non sia corretta, dal momento che è un compito che il Cantone ha indipendentemente dal gettito del prelievo dei vantaggi; piuttosto sarebbe da introdurre il finanziamento di un fondo cantonale per l’acquisto di terreni strategici atti a facilitare la messa in atto di pianificazioni di sviluppo qualitativo (Poli di sviluppo economici) oppure a misure di tutela e/o valorizzazione di paesaggi. Riteniamo necessario richiamare ancora una volta un’attiva politica di acquisizione di fondi da parte del Cantone, in aree strategiche d’interesse cantonale, definite dal PD, da finanziare anche con i proventi del prelievo del plusvalore. (La recente vicenda del terreno soffiato alla Swatch a Riazzino dovrebbe essere la prova sufficiente che il punto debole della promozione economica e industriale del Ticino risiede nel fatto di non poter disporre di terreni industriali da offrire direttamente alle ditte che ne necessitano,
contrariamente a ciò che fanno altri Cantoni e qualche ente pubblico locale ticinese).

· Da evitare, invece, il finanziamento degli studi pianificatori del Cantone (segnatamente la pianificazione direttrice) per il tramite di questi specifici proventi. Al contrario, una quota così importante attribuita al Cantone si giustifica per dargli la possibilità di concentrare dei mezzi importanti su azioni concrete particolarmente utili se del caso anche a sostegno di progetti degli Enti di sviluppo regionali o di Comuni o in parti del territorio che altrimenti non potrebbero realizzarle (per esempio misure di protezione del paesaggio nelle valli di montagna o di valorizzazione di zone monumentali con fine culturale e turistico).

Art. 7 Rapporti con altri tributi
1 Nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari il plusvalore è detratto dall’utile immobiliare come costo d’investimento.
2 Restano riservati i contributi di miglioria e di costruzione.

3 Il contributo pagato dal proprietario in base all’articolo 11 della Legge sulla conservazione del territorio agricolo è detratto dal plusvalore.
· Si consiglia di valutare appieno l’opportunità di abolire la LTagr, inglobandone i principi nella LST ed il tributo sostitutivo in caso di mancata compensazione reale nel presente progetto di legge, togliendo finalmente almeno un testo dalla raccolta delle leggi.

· Riteniamo inoltre necessaria una riflessione sull’unificazione degli attuali “contributi di costruzione” con i “contributi di miglioria”, armonizzando il tutto con i  disposti del progetto di legge qui in esame. In particolare è opportuna una riflessione sulle diverse forme di assoggettamento dei beni fondiari. Se, ad esempio, si vuole combattere la tesaurizzazione dei terreni, occorrerebbe calcolare i contributi di miglioria / contributi di costruzione e le tasse immobiliari soltanto sul terreno e non anche sugli edifici.

Norma transitoria

La compensazione dei vantaggi rilevanti si applica alle misure pianificatorie dell’art. 2 adottate dal Legislativo comunale dopo l’entrata in vigore di questa normativa.
Altre norme transitorie potrebbero rivelarsi necessarie nel corso della procedura di consultazione per evitare “fughe in avanti” in vista dell’entrata in vigore della legge. Si  veda nostra osservazione sopra.

Con queste osservazioni, il PPD condivide l’impostazione del progetto posto in consultazione perché chiaro e merita sostegno. Consentirà al Cantone, da un lato, di dotarsi di compiti pianificatori e di più efficaci strumenti d’orientamento dello sviluppo territoriale e, dall’altro, di dare alla pianificazione del territorio, finalmente, parte di quei mezzi di realizzazione che ancora le fanno gravemente difetto.

Per il PPD Ticino
Avv. Giovanni Jelmini Marco Romano
Presidente Segretario


 

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