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17.01.2019 - 11:320
Aggiornamento : 12:44

Nuovi squilibri in vista nel mercato immobiliare

Tensioni si profilano in particolare nelle case di proprietà a basso prezzo, indicano gli esperti di Ubs

ZURIGO - Il mercato immobiliare complessivamente non suscita preoccupazioni, ma si delineano nuovi squilibri, indicano oggi gli esperti di UBS. Tensioni si profilano in particolare nelle case di proprietà a basso prezzo. Comunque, per la prima volta dalla metà del 2012, l'indice relativo al rischio di bolla immobiliare è uscito dalla zona di rischio. Le pigioni dovrebbero continuare a diminuire.

L'anno scorso gli affitti - per prima o nuova locazione, ma anche per rilocazione - sono diminuiti complessivamente di circa il 2% in media svizzera, dopo un calo dell'1% nel 2017, e dovrebbero ridursi del 2,5% nel corso del 2019, indica lo studio Real Estate Focus 2019 del numero uno bancario elvetico.

Il calo delle pigioni si deve in particolare alla forte concorrenza sul mercato che, secondo gli esperti di UBS, aumenterà ulteriormente e raggiungerà un picco alla fine dell'anno, con circa 80'000 alloggi sfitti - il dato fornito da UBS comprende anche le proprietà per piani e le case unifamiliari - pari a un tasso dell'1,7% (contro l'1,6% nel 2018 e l'1,5% nel 2017).

Affitti in forte calo in periferia

«In periferia, dove gli appartamenti sfitti sono più diffusi, le pigioni potrebbero diminuire addirittura del 5%, mentre nei centri si profila una certa stabilità per il 2019», indica la ricerca che dà indicazioni su molteplici aspetti del mercato immobiliare.

L'evoluzione delle licenze edilizie segue un trend parallelo. I permessi di costruzione diminuiscono e quest'anno dovrebbero rappresentare l'1% degli alloggi presenti in Svizzera, contro l'1,1% nel 2018 e l'1,2% nel 2017.

Crescono i prezzi degli alloggi di fascia bassa

Per UBS gli squilibri si delineano soprattutto nel segmento a basso prezzo delle case di proprietà. In molti casi, le famiglie alla ricerca di un alloggio proprio nei centri urbani non riescono a ottenere un credito a causa del capitale proprio insufficiente o del reddito troppo basso.

Il desiderio di un'abitazione di proprietà è però talmente elevato, che gli acquirenti spesso scendono a compromessi per quanto riguarda la scelta dell'ubicazione e le dimensioni dell'abitazione, ciò che ha causato un boom della domanda nel segmento a buon mercato. Solo negli ultimi tre anni, i prezzi degli appartamenti nel segmento di fascia bassa sono cresciuti di oltre il 10%, mentre in quello di pregio i prezzi hanno in parte registrato una netta diminuzione, si legge nello studio.

Se la domanda di abitazioni di proprietà diminuisse o, contrariamente alle aspettative, i requisiti normativi per il relativo finanziamento dovessero attenuarsi, «sono probabili enormi perdite di valore nel segmento a basso prezzo». Il trasferimento della domanda verso oggetti più convenienti ha infatti causato «una distorsione dei prezzi relativi sul mercato delle abitazioni di proprietà».

Calato il rischio di bolla

Il volume di prestiti ipotecari alle economie domestiche dovrebbe crescere molto lentamente, a un ritmo mai più visto dal 1998, pari al 2,5% (contro un 2,6% nel 2018 e nel 2017). Inoltre gli esperti di UBS constatano che dal 2015, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati solo leggermente mentre la crescita economica è gradualmente accelerata, attestandosi, l'anno scorso, ben al di sopra del 2%. Questi sviluppi hanno determinato una flessione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, che l'anno scorso è uscito dalla zona di rischio per la prima volta dalla metà del 2012.

Case individuali e abitazioni di proprietà

Per le case unifamiliari, UBS per l'anno in corso prevede un rallentamento dell'aumento dei prezzi, che erano cresciuti dell'1,5% lo scorso anno e del 2,4% nel 2017. Tuttavia nei prossimi dieci anni la crescita dovrebbe situarsi al 3,1%.

I dati sono più contrastati per gli appartamenti di proprietà, i cui prezzi sono diminuiti dell'1,5% nel 2018, dopo un aumento dello 0,2% nel 2017. Su un orizzonte decennale, UBS prevede una crescita del 2,8%. Secondo gli esperti, «i prezzi degli appartamenti in vendita dovrebbero diminuire leggermente, a causa delle aspettative esagerate di alcuni venditori e della concorrenza con gli alloggi in affitto».

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