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Renata Galfetti, segretaria cantonale CATEF
L'iniziativa "Più abitazioni a prezzi accessibili" impone che Confederazione e Cantoni provvedano affinché almeno il 10% delle abitazioni di nuova costruzione sia di proprietà di enti di utilità pubblica, che gli incentivi per i risanamenti - specie energetici - non comportino la perdita di abitazioni a pigione moderata, e introduce dei diritti di prelazione facoltativi o obbligatori in favore di Comuni e Cantoni, sui terreni idonei alla costruzione di alloggi di utilità pubblica, rispettivamente su tutti i fondi della Confederazione o di aziende a lei vicine.
I motivi che giustificano il rigetto dell'iniziativa sono numerosi. Lo stesso Consiglio Federale ritiene che sia irrealistica, molto costosa e che contrasti con l'idea di concorrenza sulla quale si fonda la nostra economia di mercato. Anche il Parlamento ne postula il rigetto, ciò che comporterà automaticamente l’accettazione di un controprogetto indiretto.
Prima però di entrare nel merito è opportuno precisare che dal lancio dell'iniziativa la situazione si è profondamente modificata: il numero degli alloggi sfitti è aumentato vertiginosamente su tutto il territorio nazionale, a seguito del calo demografico e dell'attività edilizia estremamente forte, così come dei bassi tassi ipotecarie e la mancanza di offerte di investimenti alternativi interessanti. In Ticino lo sfitto ha raggiunto livelli assolutamente preoccupanti. Lo stesso Ufficio federale delle abitazioni e vari osservatori hanno accertato che il Ticino è il Cantone che a livello nazionale presenta il mercato più disteso (non vi è quindi alcuna tensione), e per giunta in ogni segmento o categoria di prezzo. Ciò trova riscontro nel calo delle pigioni: negli ultimi quattro anni quelle dei nuovi contratti sono scese del 9% sia a livello cantonale che nella città di Lugano e la tendenza rimane al ribasso, non foss'altro che perché anche da noi l'attività edilizia per la nuova edificazione rimane intensa e la popolazione è in diminuzione; si prevede quindi che il problema dello sfitto si acuisca ulteriormente.
L'iniziativa, dal titolo tanto accattivante, comporta però importanti difetti e pericoli.
Per cominciare colpisce per la sua rigidità: nonostante il problema sia sentito soprattutto nelle grandi città con poco sfitto (specie Zurigo e Ginevra), le limitazioni introdotte senza tenere conto delle manifeste differenze regionali esistenti si applicherebbero a tutto il territorio nazionale. A pagarne le conseguenze, non solo finanziarie, sarebbe quindi la collettività intera.
Questa rigidità è indubbiamente contraria al federalismo e se i problemi sono solo locali è giusto che siano i territori effettivamente colpiti a trovare soluzioni adeguate alla propria situazione. Peraltro, a comprova che una percentuale fissa non risolva il problema di un adeguato alloggio per persone in difficoltà, basti considerare che a Zurigo la quota di abitazioni di utilità pubblica ammonta al 27% ma il fabbisogno rimane presente, mentre altrove il problema è assente sebbene lì non esistano simili abitazioni.
Il Consiglio Federale - di certo non di parte - ha stimato che l’iniziativa comporti costi supplementari di 120 milioni oltre ai costi burocratici connessi con la sua implementazione. L’implementazione dell’iniziativa richiederà infatti un importante apparato burocratico per sorvegliare l'evoluzione dell'attività edilizia e verificare se la soglia del 10% sia raggiunta. Non lo fosse l'attività edilizia dei promotori "normali" verrebbe almeno temporaneamente bloccata, ciò che nelle zone ove vi è effettivo bisogno di nuove costruzione costituirebbe un problema per gli inquilini alla ricerca di un alloggio, come anche per i proprietari impediti di edificare i loro fondi.
L'importo di 120 milioni è stato criticato dagli iniziativisti ma è stato difeso anche dal Consigliere Federale Parmelin in seno al Parlamento e non v'è da soffermarsi oltre. Determinante è comunque che a tale cifra, vanno appunto aggiunto i costi burocratici e anche le importantissimi spese che graveranno su Cantoni e Comuni sollecitati a sostenere l'edificazione di questi nuovi alloggi. Infatti, gli iniziativisti glissano sul fatto che è irrealistico pensare che a livello nazionale si possa costruire alloggi di enti di utilità pubblica nella misura del 10% annuo senza l'apporto finanziario molto importante di Comuni e Cantoni che saranno sottoposti a pressioni affinché si facciano loro promotori o comunque partecipino in ampia misura a queste costruzioni, ciò che comporterebbe spese estremamente ingenti per i contribuenti.
Ma v'è di più: Comuni e Cantoni sarebbero, di fatto chiamati a partecipare per degli alloggi che neppure sono mirati alle sole persone più sfavorite: i promotori della costruzione di enti di utilità pubblica ritengono infatti che questi stabili debbano avere un'occupazione molto eterogenea sicché in media solo un quarto di essi è occupato dalle persone più sfavorite mentre la rimanenza è occupata da persone senza particolari difficoltà, o benestanti o addirittura estremamente abbienti. Negli alloggi di enti di utilità pubblica siti di prefereza in zone pregiate e centrali che hanno usufruito di agevolazioni pubbliche, si trovano quindi appunto anche persone senza particolari difficoltà che non necessiterebbero sicuramente di aiuti.
L'ipotesi che i contribuenti ticinesi sarebbero chiamati pesantemente alla cassa è estremamente verosimile. È vero che non sappiamo ancora come verrebbe ripartito il contingente, ma se ammettiamo che anche da noi si applichi il 10%, in Ticino si dovrebbero costruire annualmente almeno 250 alloggi di utilità pubblica. Dato che qui non vi è proprio la cultura delle cooperative, ad intervenire sarebbero poi chiamati Comuni e Cantone...
In considerazione dell'insufficiente disponibilità di terreni nelle città, si finirebbe col costruire in periferia, dove oltre a non esservene alcun bisogno, i nuovi alloggi di "utilità pubblica" verrebbero a fare concorrenza ai già numerosi alloggi sfitti.
L'iniziativa comporta poi effetti molto negativi sul risanamento degli stabili che verrebbe di fatto disincentivato. Il parco alloggi svizzero è datato e necessita di importanti risanamenti. Di solito i lavori energetici vengono eseguiti insieme al risanamento completo dello stabile. Solo i lavori di miglioria permettono, al netto dell'importo sussidiato, un adeguamento della pigione. Gli incentivi, notevolmente inferiori alle spese effettive, sono quindi a beneficio di entrambe le parti. Il venire meno della possibilità di remunerare l'investimento effettuato (con un adeguamento della pigione) perché si sono percepiti dei sussidi, avrà per conseguenza che i proprietari dovranno scegliere se rinunciare a richiedere gli aiuti per potere adeguare poi la pigione in funzione delle migliorie effettuate, o se rinunciare del tutto agli investimenti energetici, a totale discapito del clima e degli obiettivi stabiliti! Gli incentivi avranno quindi perso ogni utilità...
Pure inaccettabile è il divieto di disdire i contratti di locazione per potere procedere più facilmente al risanamento completo di uno stabile: al di là del fatto che il contratto di locazione non è eterno e che la ristrutturazione di una casa vetusta è uno dei più logici motivi di disdetta, si ricorda che comunque questo modo di procedere viene scelto di solito come ultima ratio, perché presenta comunque degli svantaggi non indifferenti: l'inizio dei lavori è posticipato a dipendenza delle diverse proroghe dei contratti concesse agli inquilini, e con l'elevato sfitto sarà difficile trovarne dei nuovi per l'intera casa, disponibili a pagare la nuova pigione per una casa comunque non più nuova.
Di fatto l'iniziativa promuove la costruzione di nuovi alloggi con un'importante partecipazione dello Stato e disincentiva il risanamento del parco immobiliare esistente, in ampia misura datato e bisognoso di importanti investimenti! Così facendo accresce lo sfitto e contribuisce al deperimento del nostro parco immobiliare.
L'introduzione di diritti di prelazione a favore di Comuni e Cantoni costituirebbe anch'essa una considerevole limitazione della capacità di disporre della propria proprietà immobiliare e appesantirebbe e danneggerebbe il mercato della compravendita.
L'iniziativa comporterebbe nel suo complesso una statalizzazione del mercato dell'alloggio, con conseguenze importanti per chiunque.
Nonostante il suo titolo accattivante, essa avrebbe quindi effetti molto più incisivi di quanto un normale cittadino potrebbe immaginarsi. Dal profilo locativo abbiamo già una legislazione molto severa. Se si inasprisce ulteriormente, l'investimento immobiliare perde ulteriormente d'attrattiva sicché gli investitori non saranno più propensi ad investire, proprio come avviene a Ginevra, che da decenni ha la legislazione più severa per i proprietari, ma anche un livello di investimenti estremamente basso. Si tratta invece di mantenere un giusto equilibrio fra le varie esigenze.
Consiglio Federale e Parlamento riconoscono che vi sono delle persone in difficoltà. Ritengono però che sia ben più efficace aiutarle aumentando di 250 milioni il fondo di rotazione che concede a condizioni ben precise e secondo un metodo ben collaudato aiuti agli enti che costruiscono abitazioni di pubblica utilità. A fare tempo dal 2003 esso ha permesso la costruzione di 1500 alloggi di utilità pubblica all'anno, con un picco record di 1800-2000 nel periodo 2014-2016. Lo stanziamento di 250 milioni supplementari permetterebbe di mantenere una produzione molto elevata di 1600-1900 alloggi annui. Proprio questa proposta ha indotto l'Associazione mantello delle cooperative d'abitazione 'WohnenSchweiz', una delle due uniche associazioni di riferimento in questo settore, a respingere l'iniziativa, in favore del controprogetto. Ancora più mirato è l'aiuto soggettivo e diretto alle persone in difficoltà: la capillare rete di sostegni esistente, aiuta le persone sfavorite a fare adeguatamente fronte alle difficoltà.
Il perdurare dell'elevato tasso di sfitto e dei tassi ipotecari sempre ai minimi storici, senza effettiva tendenza al rialzo garantiscono peraltro che anche in futuro le pigioni non potranno aumentare. Inoltre nella recente costruzione si assiste ad una riduzione delle superficie e ad uno standing più sobrio delle costruzioni ciò che pure avrà un impatto positivo sui costi.
Il Consiglio federale e i parlamentari dei partiti borghesi, hanno riconosciuto le gravi lacune dell'iniziativa e l'hanno quindi subito nettamente respinta; sul fronte del "no" si sono nel frattempo aggiunti in particolare i partiti borghesi fra i quali i verdi liberali e numerose associazioni economiche e immobiliari, l'associazione WohnenSchweiz nonché il Gruppo svizzero per le regioni di montagna, mentre a favore si sono espressi i partiti dell'area rossoverde e i loro alleati.
