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26.02.2020 - 09:490

Futuro (digitale) della gestione immobiliare

La digitalizzazione degli edifici offre grandi vantaggi a gestori e manutentori immobiliari

LUGANO - Il contesto storico in cui viviamo è fortemente caratterizzato da un sempre più rapido sviluppo tecnologico, con tutto quello che ne consegue. Stiamo, infatti, assistendo a una progressiva digitalizzazione di tutti i processi e anche il settore immobiliare è stato “colpito” da questa imponente onda d’urto.

Tutto è iniziato con la digitalizzazione della fase di progettazione, con il CAD, ma oggi troviamo applicazioni in grado di sfruttare il modello digitale dell’edificio per una serie di applicazioni, che vanno dalla simulazione, energetica e acustica, alla contabilizzazione, alla programmazione del cantiere, fino alla più lunga e onerosa fra tutte le fasi la gestione e manutenzione degli edifici basata su modelli digitali.

I grandi gestori immobiliari, richiedono il modello digitale dei nuovi edifici, ma soprattutto legando alla fase di ristrutturazione del patrimonio esistente, una digitalizzazione degli edifici finalizzata alla gestione e manutenzione dell’edificio stesso attraverso strumenti digitali.

I modelli tridimensionali, visti un tempo come il punto di arrivo della fase di progettazione, diventano, grazie alle metodologie/tecnologie basate sul concetto di BIM, il punto di partenza per la gestione dell'opera stessa. I set di informazioni legate al progetto e a ciascun elemento di cui un'opera si compone diventano il punto chiave di tutto il processo legato a ogni singolo aspetto dell'intero ciclo di vita del manufatto, dal controllo dei costi, ai tempi, dalla sicurezza ai dati numerici, dalle checklist di controllo a quelle per la qualità. Il BIM può essere definito, in senso ampio e generale, come una procedura standardizzata di lavoro in equipe in cui i dati devono essere inseriti nei diversi modelli di disciplina mediante le competenze tecniche riferibili alle proprie specifiche professionalità, ma anche in maniera tale che gli stessi dati possano essere visualizzati o analizzati da tutte le figure professionali coinvolti nel processo.

Ai concetti, già di per sé profondi, di digitalizzazione e di BIM si affianca con forza dirompente anche il tema del cloud. L’integrazione di nuovi strumenti e di tecnologie in grado di comunicare e condividere, a distanza e in tempo reale, le informazioni secondo opportune regole, necessità di una profonda analisi delle procedure esistenti e della relativa calibrazione alle nuove opportunità di sviluppo.

Martedì 5 marzo attraverso la presentazione di un progetto complesso che ha richiesto oltre 3 anni di lavoro, analizzeremo il processo di digitalizzazione del patrimonio immobiliare finalizzato alla gestione e manutenzione. Attraverso il modello digitale o “Digital Twin” dell’edificio tutte le informazioni relative a immobile, asset e impianti, inserite nel modello, sono legate fra loro, garantendo precisione assoluta, unicità del dato e accesso in tempo reale alle informazioni. Quindi, analizzeremo il processo fase per fase. Analisi e preparazione dei dati. Studio e preparazione del modello digitale. Configurazione dello strumento di visualizzazione e condivisione dati per l’interrogazione, l’analisi e l’estrazione delle informazioni opportunamente formattate. Vedremo quali vantaggi sono legati all’utilizzo di un modello BIM per la gestione degli edifici, prima fra tutte la contestualizzazione dei dati che sono sempre legati all’elemento reale. Non meno importate un database unico che contiene gli immobili, gli arredi, le attrezzature, gli impianti, ma anche schede tecniche, documenti, immagini, relazioni, perizie e quanto normalmente ruota intorno alla gestione di un edificio, ma viene “custodito” o archiviato secondo criteri che ne rendono difficile e a volte impossibile il reperimento al momento del bisogno.

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Figura 1 – Gestione circolare (esempio) delle informazioni estrapolabili e riconducibili ad un modello digitale. Un modello BIM oltre a portare con sé la geometria è in grado di esportare le informazioni in esso contenute sia in modalità grafica (viste e tavole) sia in modalità formattata (tabelle e file formattati). Il modello e le sue estrapolazioni costituiscono un database che può anche alimentarsi dall’esterno (rilievi, manutenzioni, dati non strettamente tecnici). Non tutte le informazioni possono o devono essere archiviate all’interno di un modello ma tutte devono essere riconducibili ad esso e ad i suoi elementi. Questo modo di gestire e collegare le informazioni permette di accedere alle informazioni (grafiche e non) senza avere competenze tecniche e di visualizzare sul modello informazioni che non sono in esso contenute.


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Figura 2 – I dati necessitano di essere condivisi, secondo specifici criteri, da piattaforme in grado di distribuire opportunamente, senza ridondare, le diverse informazioni. Molto spesso, le informazioni contenute in un modello digitale sono, seppur per aspetti differenti, di interesse comune tra più divisioni e più soggetti dell’Azienda. I modelli possono fornire indicazioni a ciascun attore coinvolto nella commessa. Sarebbe opportuno che anche soggetti non tecnici potessero estrapolare in autonomia tali informazioni pur non avendo competenze tecniche, in modo da annullare i tempi di risposta di altri uffici ed evitare colli di bottiglia verso gli uffici in grado di estrapolare le informazioni. Altresì parte della documentazione prodotta è riconducibile a modelli e componenti dei modelli. Ciascuna tipologia di informazione, nel proprio formato deve risiedere, in accordo ai criteri di archiviazione aziendali, nello strumento più idoneo allo scopo. Tuttavia, è auspicabile trovare un modo per cui queste informazioni possano essere in collegamento tra loro e i vari attori attraverso idonee piattaforme di integrazione.


 

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