CANTONEUn lavoro da 100mila franchi l'anno: o addio casa

BELLINZONA - Un immobile di proprietà: dove sentirsi a casa, in tutti i sensi. Liberi di abbattere pareti, cambiare disposizione degli spazi, investire in un arredamento che dura per sempre o almeno quasi: in Ticino è un'aspirazione per il 64% della gente, che oggi vive in affitto ma vorrebbe tanto realizzare il sogno della vita. La percentuale più alta della Svizzera: eppure, troppo spesso, resta un desiderio, specie per i giovani. Penalizzati o discriminati addirittura, si lamenta da più parti, nella concessione dei crediti ipotecari. Ma «mettiamolo subito in chiaro - esordisce Fabrizio Cieslakiewicz, membro della direzione generale di BancaStato - Le regole non sono cambiate».

Cieslakiewicz, allora perché comprare casa è così difficile?

«Ciò che è cambiato, e che non ha a che fare con la concessione del credito, è il prezzo degli immobili. La forte domanda che si è registrata negli ultimi anni ha fatto lievitare i costi. Lugano è arrivata a 14-15mila franchi al metro quadrato, Bellinzona a 6-7mila, quando non molto tempo fa ne bastavano 3-4mila».

Dunque la colpa è del mercato?

«L'aumento dei prezzi delle case incide inevitabilmente sull'erogazione del credito. Una volta, comprare casa costava meno: ed era più facile rientrare nei parametri necessari per ottenere un'ipoteca, cioè l'apporto di mezzi propri e la tenuta oneri. Sotto questo aspetto, a uscirne penalizzati sono soprattutto i giovani».

Può spiegare più nel dettaglio?

«Anzitutto, è più difficile che il giovane abbia a disposizione cifre importanti da immettere per l'acquisto. La norma vuole che la banca finanzi non più dell'80% della somma, che nel frattempo, con l'aumento dei prezzi, è diventata più elevata. In secondo luogo, il giovane ha un reddito più basso: e chi stipula un'ipoteca deve poter garantire che il costo teorico - ottenuto sommando la percentuale di interesse, di ammortamento e di manutenzione (pari a circa il 6,5%) e moltiplicandola per il debito contratto - non superi il 33% del reddito lordo annuo. Facciamo un esempio. Un debito di 500mila franchi con la banca, moltiplicato per il 6,5%, fa 32.500 franchi. Questa cifra non dev'essere superiore al 33% del reddito: ciò significa che in questo caso chi chiede l'ipoteca deve guadagnare circa 100mila franchi lordi l'anno». 

Redditi troppo bassi e poche risorse iniziali: è questo il problema?

«Esatto. Le banche non hanno responsabilità: anzi, da questo punto di vista il periodo è molto favorevole. I tassi effettivi, cioè scorporati dall'ammortamento e dalla manutenzione, sono bassi e favoriscono quindi l'erogazione di crediti». 

Tasso fisso o tasso variabile?

«Fisso. Fino a una decina di anni fa il variabile era preferito nel 60-70% dei casi. Oggi non supera il 10%. Anche il consulente stesso indirizza il cliente verso il tasso fisso, molto più conveniente. I valori sono i più bassi degli ultimi 40-50 anni. Chi fa un'ipoteca oggi a tasso fisso, per i prossimi dieci anni può spuntare un tasso attorno all'1,40%». 

Qual è l'importo medio che viene generalmente richiesto?

«Per un giovane si va da 400 a 500mila franchi, per una casa del valore di circa 800mila franchi».

A conti fatti, significa che la banca finanzia meno di quell'80% che teoricamente potrebbe.

«Generalmente, i crediti ipotecari erogati da BancaStato sono di "primo rango": l’aggravio cioè è inferiore al 66,6% del valore di perizia definito dalla banca».

Negli ultimi anni sono incrementati anche gli importi medi erogati da BancaStato. Dai 429mila franchi del 2013 si è passati a 471mila franchi. La gente osa di più?

«Non esattamente. A contribuire all'innalzamento  della media sono state alcune grosse operazioni immobiliari, nonché il citato aumento del valore dei terreni e degli immobili».

Chi vuole comprare casa, oggi?

«Direi un cliente dai trent'anni in su». 

Richieste respinte?

«Poche. Chi viene solitamente è preparato, conosce le condizioni a cui deve adempiere. Raramente ho visto persone sprovvedute. Poi, certo, la banca fa una sua perizia sul valore dell'immobile, generalmente prudenziale».

Quante domande avete ricevuto lo scorso anno: c'è stato un incremento?

«Come banca ragioniamo sugli importi complessivi, non sulle richieste singole. In questo senso, la nostra crescita è di 350-400 milioni di franchi all'anno».

Da dove è arrivata la domanda?

«Sia da privati, sia da promotori immobiliari».  

In Ticino c'è più voglia di casa che altrove. Perché? 

«Siamo sempre stati una regione più di affittuari che di proprietari, rispetto ad altre parti della Svizzera. La situazione è cambiata negli ultimi 4-5 anni. La casa è diventata il sogno della vita».

Comprare costa meno che affittare: conferma?

«Sì. Con i tassi odierni, calcolato un 1% di interesse e un altro 1% di ammortamento, si ha una rata mensile di circa 833 franchi per un debito di 500mila, invece dei circa 1500 di affitto più spese. Anche se poi bisogna tener conto della manutenzione e dei tassi di interesse che possono variare sul lungo periodo. Oggi sono intorno all'1%: ma sono nel settore da 30 anni, li ho visti arrivare anche al 7%».