SVIZZERACosì Berna gioca a Monopoly coi prezzi delle case

LUGANO/BERNA - Un primo dato. Negli ultimi quindici anni, le case di proprietà in Svizzera sono aumentate del 65%. Un secondo: nello stesso periodo, gli stipendi sono cresciuti del 13%. Una domanda: dove stiamo andando?

Provano a rispondere, da oggi in poi, gli esperti della società immobiliare Iazi-Cifi, che in collaborazione con Raiffeisen ha deciso di adottare una nuova prospettiva nell'esaminare l'andamento dei prezzi delle case. Sotto la lente non più - o non solo - la concessione di crediti e gli interessi sui mutui concessi dalle banche, a condizionare un mercato che attualmente vale 3mila miliardi di investimenti; ma quella politica che, con una decisione ora pertinente, ora apparentemente estranea al tema, finisce per incidere sulle tariffe al metro quadro. 

Anche, o soprattutto, là dove meno te lo aspetti. Un piano del rumore che decida la soglia di decibel consentiti può incidere sul costo di un appartamento più di quanto ha fatto l'introduzione dei tassi negativi. Stesso discorso per «una politica di riduzione dell'immigrazione o una strategia ostile al nucleare», cita qualche esempio Donato Scognamiglio, ceo di Iazi e docente all'università di Berna, nonché promotore e responsabile di uno studio che, negli ultimi tre anni, ha preso in considerazione un migliaio fra mozioni, interpellanze, iniziative, decisioni prese in Parlamento. L'idea è ora di rendere sistematicamente operativo, anche su richiesta di singoli, il cosiddetto Immo-Polit-Trend, lo strumento di cui, giura, si sentiva la mancanza.

Professore, vuol dire che d'ora in poi daremo i voti alla politica?

«Non esattamente. Non tocca a noi dire se una scelta è positiva o negativa. Noi la "giudicheremo" solamente attraverso un indice che mostrerà il suo effetto sui prezzi delle case, suddivise in tre segmenti: affitti, proprietà in edifici a più piani, ville indipendenti».

Perché?

«Perché è un mercato "too big too fail", troppo importante per non essere investigato sotto molteplici aspetti. Eppure, finora l'abbiamo analizzato solo sotto altri profili. Ci siamo concentrati sui prezzi in essere, non in divenire».

Qual è il peso della politica nell'andamento del mercato immobiliare?
«La politica è importantissima. È come il gioco del Monopoly. A seconda che si vada a destra, che si vada a sinistra, che ci sia una prigione, può cambiare tutto. Le regole sono stabilite a Berna. E il mercato gioca con queste regole». 

Di che decisioni parliamo?

«Qualsiasi. A volte anche le cose piccole possono avere un effetto enorme». 

Qualche esempio popolare?

«L'iniziativa contro l'immigrazione di massa. Ha avuto un effetto ribassista».

Se è così significativa, perché solo ora?

«Già. Noi ci lavoriamo da tre anni. I tempi di elaborazione e di pubblicazione ci hanno portato fino a qui. Questo primo studio aveva l'intento di capire se lo strumento può funzionare. Adesso, lo scopo è consolidare un gruppo che si occupi quotidianamente di queste indagini, utili poi a chi compra, chi costruisce, chi dà credito».

Come si fa?

«È un lavoro intenso. Bisogna guardare ogni sessione, stilare rapporti. Portare alla luce dettagli che altrimenti resterebbero sottostimati. Nessuno ci ha pensato prima, o chi lo faceva guardava solo al proprio utile. In Usa invece già ci si dedica da tempo. Il nostro obiettivo non è vedere se la politica mantiene quello che promette, ma quello che succede agli immobili».

Quanta matematica c'è in tutto questo?

«Pochissima. E molto semplice. Di norma ce n'è tanta ed elaborata. Noi invece vogliamo aggregare informazioni, interpretarle, con l'aiuto di una cinquantina di esperti in grado di stimare l'impatto e dire dove va Berna».

Dove va Berna?

«Negli ultimi mesi, la tendenza è a calmare il mercato». 

E il Ticino?

«Il Ticino, come gli altri cantoni, subisce le conseguenze delle decisioni di Berna. Per ora lo studio sarà su scala nazionale, ma in futuro l'intenzione è di concentrarci anche sui governi locali e indicare trend differenziati a seconda dei territori».